A Dinâmica dos Dividendos nos Fundos Imobiliários

Em um recente estudo, divulgamos, analisamos e compilamos as empresas e índices de ações com melhores históricos de pagamento de dividendos (estudo na íntegra: https://insight.economatica.com/em-busca-dos-melhores-dividendos-um-estudo-dos-setores-e-empresas-com-maior-potencial/). No entanto, outra classe de ativos que também possuem potencial de geração de renda recorrente – ou seja, o pagamento de dividendos e proventos – são os fundos imobiliários, que se tornaram bastante populares entre os investidores brasileiros.

De maneira similar ao IBOVESPA, que representa, em certa medida, a performance das empresas na bolsa brasileira, temos o IFIX, que é o principal índice de referência de fundos imobiliários. Um dos principais indicadores utilizados para entender o nível de dividend yield, conforme mencionado em nosso estudo anterior, é calcular a relação dos proventos x preços de todos os ativos do índice, ponderando pelo seu respectivo peso.

Analisando uma janela de tempo dos últimos 10 anos, o dividend yield médio do IFIX é de 8%, acumulado em 12 meses. Entre 2015 e 2017, o indicador do índice superou a média do período e, após julho de 2020, o dividend yield disparou, alcançando seu pico em março de 2023 com um yield de 12,5%.

No cálculo do indicador, além do montante de proventos pagos, a outra variável mais importante é o preço. Assim, ao considerarmos o próprio índice de fundos imobiliários (IFIX), é possível observar uma relação inversa entre o indicador e o índice.

Além disso, se levarmos em conta o dividendo pago por cota, é possível notar um aumento significativo em março de 2023, quando o índice atingiu seu máximo em dividend yield. Nos últimos 12 meses, o dividendo apresentou um desempenho superior à média do período, tendo diminuído nos últimos três meses.

Após obtermos uma visão geral dos índices, passaremos a uma análise mais detalhada dos dados individuais de cada fundo, com o objetivo de destacar os fundos imobiliários com melhor desempenho, a constância dos proventos pagos, bem como a perspectiva dos proventos futuros.

Vamos começar identificando os fundos com maior dividend yield nos últimos 12 meses. Para isso, limitamos a amostra para os 111 fundos que atualmente compõem a carteira do IFIX. Utilizamos o indicador Dividend Yield Início, que considera todos os proventos pagos no período de 12 meses e o preço no início do mesmo período.

O Cartesia Recebíveis (CACR11) destaca-se com um yield superior a 18%, seguido por JPP Capital Recebíveis (JPPA11) com 17,3%, Riza Akin (RZAK11) com 16,3% e outros. É notável a predominância dos fundos de papel, classificados como TVM – Títulos e Valores Mobiliários, e fundos Híbridos no ranking dos maiores DY.

Ainda que o dividend yield mais recente seja um dos indicadores mais observados pelos investidores, é fundamental compreender se os fundos mantêm uma consistência como bons pagadores de dividendos. Considerando todos os fundos imobiliários que pagaram proventos nos últimos anos e permanecem ativos, é possível criar a matriz comparativa abaixo com o registro ano a ano, nos últimos 5 anos, dos dividend yields iniciais.

Na média do período, o destaque fica com Porto Realty (PORD11), apresentando um dividend yield de 10,9%. Esse fundo obteve posição de destaque tanto em 2017 como em 2019, com uma das melhores relações entre proventos e preço. Em seguida, temos o Mérito Desenvolvimento Imobiliário (MFII11), RBR Rendimentos High Grade (RBRD11) e São Paulo Turismo (SPTW11), todos com um dividend yield médio nos últimos anos superior a 10,4%.

Por fim, uma grande expectativa dos investidores é poder prever os rendimentos futuros. Nesse sentido, podemos calcular o dividend yield ajustando o preço do início do período pelos preços atuais. Se os fundos mantiverem os níveis e políticas de pagamento de dividendos, esse indicador pode servir como uma estimativa dos possíveis ganhos futuros, desconsiderando as variações de ganho ou perda de capital.

Os destaques ficam para o FII Versalhes (VSLH11), com 19,44% de dividend yield nos últimos 12 meses, seguido pelo Hectare (HCTR11) e Riza Akin (RZAK11), ambos com 18% de yield no mesmo período. Ainda no índice, temos grandes conhecidos dos investidores como o DEVA11 com 16,86%, VGIR11 com 15,66% e KNCR11, gerido pela Kinea, com 14,16% no mesmo período.

Em adição ao histórico de proventos distribuídos pelos fundos imobiliários, a Economatica possui a mais completa base de dados de fundos imobiliários, com todos os informes mensais e trimestrais, composição das carteiras, setores de alocação e perfil dos cotistas, rastreio dos imóveis encarteirados e muito mais.

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